O inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular, garantidas pelo mesmo imóvel.

A Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) incluiu os parágrafos 6º e 8º ao art. 22 da Lei nº 9.514/1997 (Alienação Fiduciária), positivando, para uma situação específica, a cláusula cross default, que reconhece ao credor a possibilidade de exigir o vencimento antecipado do empréstimo garantido pela propriedade fiduciária, pelo fato de o devedor não ter cumprido tempestivamente outras obrigações de titularidade do credor, garantidas pelo mesmo imóvel.

Veja as disposições legais:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantir obrigação própria ou de terceiros, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

§ 6º O inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular, garantidas pelo mesmo imóvel, inclusive quando a titularidade decorrer do disposto no art. 31 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023).

§ 8º O instrumento constitutivo da alienação fiduciária na forma do § 3º deve conter cláusula com a previsão de que trata o § 6º deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023).

Desse modo, se um mesmo credor titularizar mais de uma garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel por dívidas diferentes contraídas pelo mesmo devedor, pode-se estabelecer o cross default, em que o inadimplemento de qualquer uma das obrigações acarreta o vencimento antecipado das demais.

Todavia, como se pode observar da leitura do parágrafo 8º supracitado, essa cláusula precisa estar expressa no instrumento de alienação fiduciária. Caso não esteja escrita, entende-se pela presunção de inexistência, uma vez que o credor fiduciário, na condição de beneficiado, deve observar e cumprir as disposições dos parágrafos 6º e 8º da Lei nº 9.514/1997, que exigem a inclusão da cláusula, de forma textual, no instrumento contratual.

Ademais, a cláusula cross default não se opera automaticamente, mesmo quando prevista no contrato. É imprescindível que o credor fiduciário manifeste expressamente seu desejo de ativá-la na intimação a ser expedida ao devedor no procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, conforme art. 22, § 9º da Lei nº 9.514/1997.

Trata-se, portanto, de uma cláusula que objetiva reforçar a tutela da garantia comum dos credores, que é o patrimônio do devedor. Se bem utilizada, pode conferir segurança jurídica ao credor.