Objetivando o resgate da confiança no mercado imobiliário, a proteção patrimonial dos adquirentes e maior transparência nas transações imobiliárias, o regime de afetação patrimonial na incorporação imobiliária foi introduzido no direito positivo brasileiro pela Medida Provisória nº 2.221, de 04 de setembro de 2001, posteriormente revogada pela Lei 10.931/04, que incluiu no Título II da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) os artigos 31-A a 31-F, que passam a regulamentar a matéria.
Esse instituto traduz-se na segregação, pelo incorporador, de seu patrimônio geral, do terreno, das acessões e dos demais bens e direitos vinculados à incorporação, destinando-os exclusivamente à consecução do empreendimento imobiliário. Os bens e direitos afetados respondem apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação e não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador.
A afetação torna indisponíveis os bens e direitos segregados no patrimônio, que somente poderão ser objeto de garantia real em operações de crédito para captação de recursos integralmente destinados à consecução da obra.
Considera-se constituído o patrimônio de afetação a partir da averbação do termo de opção, devidamente firmado pelo incorporador e, se for o caso, pelos demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, no Cartório de Registro de Imóveis competente, a qualquer tempo, desde a data do registro do memorial da incorporação até a data de averbação da conclusão da obra. A existência de ônus reais constituídos para garantir o pagamento do preço de aquisição do imóvel objeto da incorporação, ou para garantir o cumprimento da obrigação de construir o empreendimento, não impedirá a averbação.
Dentre as vantagens para o incorporador e investidores na instituição do patrimônio de afetação, destacam-se: a) a redução da carga tributária, pela possibilidade de adesão ao regime tributário especial (RET); b) a facilitação na captação de financiamentos bancários, devido à maior segurança jurídica e transparência; c) a possibilidade de retenção, pelo incorporador, de um percentual maior em caso de distrato por parte do adquirente da unidade imobiliária; d) o benefício concorrencial, na medida em que oferece maiores garantias aos clientes em comparação às empresas do mesmo segmento no mercado.
Portanto, se bem estruturado, o instituto do regime de afetação pode proporcionar significativos benefícios ao incorporador e aos investidores, assim como maior segurança aos adquirentes, traduzindo-se em resultados positivos nas vendas.
